Imóvel atrasou e o anúncio dizia que a obra era “garantida pelo banco”? STJ define quando a instituição financeira responde

Imóvel atrasou e o anúncio dizia que a obra era “garantida pelo banco”?

O consumidor compra um imóvel na planta. Na publicidade aparecem a construtora, o empreendimento e também a marca de uma instituição financeira. O material informa que a obra é "financiada" ou até "garantida" pelo banco. Meses depois, a entrega atrasa. Surge então uma pergunta muito prática: o banco também pode ser responsabilizado pelo atraso?

O Superior Tribunal de Justiça tratou desse ponto no REsp 2.252.124/RS, destacado no Informativo de Jurisprudência nº 904, publicado em 6 de outubro de 2026. A Quarta Turma decidiu que, quando a instituição atua apenas como agente financeiro, a publicidade que a apresenta como aparente garantidora da obra não basta, por si só, para torná-la responsável solidária pelo atraso.

Para o STJ, o ponto decisivo não é apenas o logotipo do banco na propaganda: é a natureza concreta da atuação da instituição no empreendimento.

O que aconteceu no caso analisado?

O Tribunal de origem havia admitido a presença do banco na ação porque a publicidade do empreendimento indicava que o residencial era uma obra financiada e "garantida" pela instituição. A leitura era a de que o banco se apresentara ao consumidor em posição de aparente garantidor.

O STJ reformou esse entendimento. Para a Quarta Turma, a publicidade, isoladamente, não demonstrava que o banco havia assumido o papel de executor da obra ou de política pública habitacional. Se sua participação era apenas financeira, faltava fundamento para mantê-lo como responsável pela demora da construção.

Banco que financia a construção nunca responde?

Também não é isso que o STJ afirmou. A jurisprudência distingue duas situações. Em uma, o banco atua como simples agente financeiro: concede crédito, estrutura o financiamento e desempenha funções próprias dessa relação. Em outra, sua atuação pode ultrapassar o financiamento e envolver execução de políticas públicas de habitação, especialmente voltadas à população de baixa renda.

Segundo o Informativo 904, é essa segunda situação que pode justificar a legitimidade da instituição financeira em ações indenizatórias por atraso da obra. Portanto, a pergunta não é apenas "o banco financiou?", mas "qual função ele efetivamente desempenhou no projeto?"

E se a propaganda usava a palavra "garantida"?

No caso recente, isso aconteceu e mesmo assim não foi suficiente. O STJ registrou expressamente que a divulgação de que a instituição seria "garantidora da obra" não permite concluir, sozinha, que ela atuava como executora de política federal de habitação.

A propaganda continua sendo documento importante. Ela pode ajudar a compreender a oferta e a expectativa criada. Mas, para responsabilizar o banco pelo atraso da construção, o precedente exige olhar para a natureza jurídica e prática de sua atuação — e não apenas para a linguagem publicitária.

Quem costuma responder pelo atraso da obra?

Em regra, a análise começa por quem assumiu a obrigação de construir, incorporar e entregar o empreendimento. Construtora e incorporadora ocupam posições diferentes do simples financiador. Dependendo da estrutura do negócio, outras empresas também podem participar da cadeia contratual.

O novo precedente é útil justamente para evitar a inclusão automática do banco apenas porque ele aparece no financiamento ou no material publicitário. A presença de um réu sem legitimidade pode gerar discussão processual desnecessária e atrasar a solução do caso.

E nos programas habitacionais?

O próprio STJ ressalta que a situação pode mudar quando a instituição atua como agente executor de políticas federais de promoção de moradia para pessoas de baixa renda. Nesses cenários, o banco pode exercer papel institucional diferente do mero financiador comercial.

Por isso, é essencial identificar se o empreendimento está inserido em programa público específico, qual é a função atribuída ao banco e quais obrigações foram assumidas nos instrumentos contratuais e normativos.

O contrato de financiamento é suficiente para saber?

Ele é um documento importante, mas pode não ser o único. A análise pode exigir contrato de compra e venda, memorial de incorporação, publicidade, documentos do programa habitacional, instrumentos firmados entre os agentes do empreendimento e comunicações ao comprador.

O banco fiscalizava a obra. Isso muda tudo?

A existência de vistorias, medições ou liberações de recursos precisa ser interpretada dentro da função contratual da instituição. Nem toda fiscalização relacionada à liberação de financiamento significa que o banco assumiu obrigação de construir ou garantir a entrega ao comprador.

O precedente recente orienta justamente a evitar conclusões automáticas. É preciso verificar se essas atividades permaneciam no âmbito do agente financeiro ou se revelavam atuação mais ampla vinculada à execução de política habitacional.

O que o comprador deve reunir antes de decidir contra quem agir?

• Contrato de promessa de compra e venda e seus aditivos.
• Contrato de financiamento, se houver.
• Publicidade, folders, e-mails e páginas que mencionem o banco ou "garantia da obra".
• Identificação da construtora e da incorporadora.
• Prazo contratual de entrega e cláusula de tolerância.
• Comunicados sobre atraso, paralisação ou nova previsão de entrega.
• Documentos que identifiquem eventual programa público habitacional.

Se eu colocar o banco no processo e ele for considerado parte ilegítima, o que acontece?

A instituição pode ser excluída do processo por ilegitimidade passiva. Isso pode aumentar a duração da demanda e gerar discussões adicionais sobre despesas e honorários, conforme o procedimento aplicável. Por isso, identificar corretamente o papel de cada participante antes do ajuizamento é uma etapa importante.

O atraso da obra deixa de gerar direitos porque o banco saiu do processo?

Não. A discussão sobre a responsabilidade do banco é separada da discussão sobre o atraso do empreendimento. Se a construtora ou incorporadora descumpriu o prazo, continuam existindo questões próprias relacionadas à entrega, restituição, lucros cessantes, cláusulas contratuais e outros efeitos do atraso, conforme as circunstâncias do caso.

A propaganda enganosa desaparece da discussão?

Também não necessariamente. O STJ decidiu especificamente que a publicidade que sugere "garantidor aparente" não é suficiente, por si só, para transformar um agente meramente financeiro em executor de política habitacional ou responsável solidário pelo atraso. Outras questões publicitárias podem ter relevância própria, dependendo do conteúdo da oferta e de quem a veiculou.

O que muda com o Informativo 904?

O precedente oferece um filtro prático. Em ações por atraso de obra, não basta afirmar que o banco "estava no empreendimento" porque financiou a construção ou apareceu na propaganda. A análise da legitimidade deve demonstrar que sua atuação ultrapassou o papel financeiro quando se pretende responsabilizá-lo pela entrega.

Essa orientação é especialmente útil para consumidores e advogados porque ajuda a concentrar a demanda em quem realmente assumiu as obrigações discutidas.

Conclusão

O Informativo 904 do STJ deixa clara uma distinção importante: financiar a obra não é o mesmo que executá-la ou garantir juridicamente sua entrega. Mesmo uma publicidade que apresente a instituição como aparente garantidora não cria, isoladamente, responsabilidade solidária quando o banco atuou apenas como agente financeiro.

A situação pode ser diferente se houver atuação como executor de política pública habitacional voltada à população de baixa renda. Por isso, diante de imóvel atrasado, o passo mais seguro é identificar documentalmente o papel de cada participante antes de definir quem deverá integrar uma eventual ação.

Compradores de imóvel com atraso de obra podem reunir o contrato, a publicidade e os documentos do financiamento para identificar quem efetivamente responde pelo empreendimento e se a instituição financeira exerceu função além do simples financiamento.

Rio Consumidor | Otto Advocacia

Conteúdo de caráter exclusivamente informativo. Cada situação deve ser analisada conforme os documentos, o contrato e as circunstâncias do caso concreto.

Fernando Otto Will – OAB/RJ 214.314

Fontes oficiais

• STJ — Informativo de Jurisprudência nº 904, publicado em 06/10/2026 — REsp 2.252.124/RS. O informativo destaca que o agente meramente financeiro não tem legitimidade passiva em ação por atraso de obra e que a publicidade de "garantidor aparente", por si só, não cria responsabilidade solidária.
• STJ — página geral do Informativo de Jurisprudência nº 904. Informativo publicado em 06/10/2026, com o precedente da Quarta Turma.